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Comment calculer la rentabilité d’un immeuble?

« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde, » affirmait Franklin D. Roosevelt. En tenant compte de cette sagesse, il est crucial de maîtriser le calcul de la rentabilité de son immeuble.

Selon Statistique Canada, en avril 2023, l’investissement total dans la construction de bâtiments au Canada atteignait 20,3 milliards de dollars, mettant en évidence la place prépondérante de l’immobilier. Cependant, force est de constater qu’un aspect de la gestion immobilière est souvent sous-estimé: le calcul de la rentabilité d’un immeuble.

Pourtant, il est le fondement de l’évaluation du rendement de votre investissement et de la compréhension des dépenses courantes comme les frais d’exploitation ou la fiscalité immobilière. Au cours de cet article, nous allons lever le voile sur le calcul de la rentabilité locative.

Avec Proprio Expert, nous allons vous montrer comment des étapes essentielles, comme une enquête de crédit bien menée, peuvent influer sur le rendement de votre immeuble.

Qu’est-ce que la rentabilité d’un immeuble?

En parlant d’immobilier, la rentabilité fait référence au rendement financier qu’un investisseur peut obtenir de son investissement immobilier. On peut la mesurer en termes de rentabilité brute ou de rentabilité nette, selon que l’on inclut ou non les dépenses d’exploitation dans le calcul.

Quelle est la formule de rentabilité d’un immeuble?

immeuble à revenu au Québec

Étape  

Description

1

Calculer le revenu total annuel de l’immeuble (somme de tous les loyers)

2

Soustraire toutes les dépenses annuelles liées à l’immeuble (par exemple, les versements hypothécaires, l’électricité, les taxes municipales, l’impôt foncier, les frais d’entretien, les assurances)

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Le ratio de revenus devrait être d’au moins 125%. C’est-à-dire, pour chaque 100 $ de dépenses, vous devriez générer 125 $ de revenus​

Les autres méthodes de calcul de rentabilité d’un immeuble

      Méthode

Description

Coefficient de couverture de dette (CCD)

Soustraire toutes les dépenses annuelles de la somme que génère l’ensemble des loyers annuellement. Un ratio de revenus à 125 % du montant des dépenses représente un seuil de rentabilité acceptable​

Multiplicateur de revenus bruts (MRB)

C’est le prix de l’immeuble divisé par le revenu brut annuel. Cette méthode est simple, mais elle ne tient pas compte de toutes les dépenses liées à l’immeuble. Elle permet cependant de facilement comparer des immeubles semblables d’une région à une autre​

Taux global d’actualisation (TGA)

Pour le calculer, il suffit de diviser le revenu net par la valeur de l’immeuble. Cette méthode est particulièrement recommandée pour les immeubles commerciaux et ceux de 12 logements 

Quels sont les principaux facteurs qui influencent la rentabilité d’un immeuble?

L’emplacement de l’immeuble

L’emplacement d’un immeuble à revenus joue un rôle crucial dans la détermination de sa rentabilité. En effet, un immeuble situé dans un quartier prisé attirera des locataires prêts à payer des loyers plus élevés, augmentant ainsi les revenus bruts et améliorant la rentabilité locative.

Les dépenses opérationnelles

Les dépenses courantes telles que les taxes municipales, les assurances et les frais d’entretien réduisent les revenus nets de l’investissement. La gestion optimisée de ces dépenses est une étape essentielle pour augmenter la rentabilité brute. Pour une bonne gestion, l’utilisation d’un logiciel de gestion immobilière peut s’avérer bénéfique.

Comment augmenter la rentabilité d’un immeuble?

immeuble entretenu au Québec

L’importance de l’entretien et des rénovations pour augmenter la rentabilité

La maintenance et la rénovation d’un immeuble sont des éléments essentiels pour accroître sa rentabilité. En effet, entretenir régulièrement un immeuble permet d’assurer sa pérennité, d’éviter les dégradations majeures et donc de diminuer les coûts d’entretien à long terme. 

De plus, la rénovation, si elle est bien pensée et bien exécutée, peut augmenter la valeur de l’immeuble sur le marché immobilier, offrant la possibilité de louer à un prix plus élevé. 

Enfin, un immeuble bien entretenu et rénové attire plus facilement les locataires potentiels, réduisant ainsi les périodes de vacances locatives. Donc, l’entretien et les rénovations ne sont pas des dépenses, mais des investissements qui garantissent un retour sur investissement optimisé.

La maximisation de l’occupation pour améliorer la rentabilité

L’optimisation de l’occupation d’un immeuble locatif est une stratégie clé pour améliorer sa rentabilité. Une occupation maximale réduit les pertes dues aux périodes d’inoccupation et génère un revenu locatif stable. 

Pour atteindre cet objectif, il faut mettre en place des stratégies efficaces de gestion locative, y compris l’offre de baux flexibles, l’entretien régulier, ainsi que l’implémentation d’une stratégie de prix compétitive. 

De plus, l’utilisation des technologies numériques pour la gestion de la relation avec les locataires peut aider à attirer un plus grand nombre de locataires et à améliorer leur satisfaction, ce qui se traduit par une réduction du taux de rotation. En maximisant l’occupation, on maximise ainsi la rentabilité de l’immeuble à revenus.

Conclusion

L’immobilier est un investissement qui offre des avantages substantiels. Cependant, pour garantir une bonne rentabilité, l’investisseur doit être conscient de tous les facteurs qui peuvent influer sur le rendement. Le prix d’achat, les dépenses courantes, et le type d’immeuble sont tous des éléments clés dans le calcul de rentabilité.

En effet, l’immobilier n’est pas seulement une source de revenus locatifs, mais génère des plus-values à long terme. Un calcul de rentabilité de votre immeuble efficace assure un rendement brut satisfaisant et positionner l’investisseur dans une situation financière stable.

Cependant, la réalisation d’un tel calcul requiert une certaine expérience et une bonne connaissance du marché immobilier. Ainsi, pour maximiser votre rendement, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier expérimenté et utilisez des outils efficaces pour la gestion de votre immeuble.

Résumé :

  1. La rentabilité d’un immeuble se calcule en soustrayant l’ensemble des dépenses annuelles nécessaire à l’exploitation de l’immeuble, aux revenus totaux générés par cet immeuble.
  2. L’emplacement de l’immeuble est un facteur clé qui influence la rentabilité.
  3. Les dépenses opérationnelles, comme les taxes municipales, les assurances et les frais d’entretien, doivent être considérées dans le calcul de la rentabilité.
  4. L’entretien et les rénovations peuvent augmenter la valeur de revente d’un immeuble et attirer des locataires prêts à payer un loyer plus élevé, augmentant ainsi la rentabilité.
  5. Le taux d’occupation d’un immeuble locatif est primordial, car une occupation maximisée génère plus de revenus locatifs et améliore la rentabilité.

FAQ

Quel est le bon taux de rendement locatif?

Un bon taux de rendement locatif varie en fonction de nombreux facteurs, notamment le marché et l’emplacement. Toutefois, un rendement entre 5% et 8% annuel est généralement considéré comme favorable.

Comment se calcule le taux de rentabilité?

  • Coefficient de Couverture de Dette (CCD): soustrayez vos dépenses des loyers annuels. Un ratio de revenus à 125 % du montant des dépenses représente un seuil de rentabilité raisonnable
  • Multiplicateur de Revenus Bruts (MRB): le prix de l’immeuble divisé par le revenu brut annuel. Cette méthode est efficace, mais ne tient pas compte de toutes les dépenses
  • Taux Global d’Actualisation (TGA): divisez le revenu net par la valeur de l’immeuble. Cette méthode est recommandée pour les immeubles commerciaux et ceux de 12 logements et plus